作者 / 菠菜的星空、星空下的豆皮

编辑 / 菠菜的星空

排版 / 星空下的陈皮

今年3月3日，碧桂园集团就与招商银行签了一个重要合同，即《地产并购融资战略合作协议》，该协议将授予碧桂园150亿元并购融资额度，专用于碧桂园的地产并购业务。我想解释一下银行这种融资额度并不是全部形成贷款（并购贷款），还可以让碧桂园发并购基金，银行来买，或者把并购来的项目做成资产证券化产品，并入到银行的资管项目中。

碧桂园要并购了。这个消息乍一听，就像是土豪要去扫货的效果一样。

连广场舞大妈都知道，现在房地产商搞不到钱，日子不好过，那么，碧桂园并购消息的背后是不是告诉我们，碧桂园不差钱呢？被三条红线压弯的众多房地产商中，碧桂园是如何幸免的？

一、与时代共舞的碧桂园帝国

1992年还是包工头的杨国强开发了顺德碧桂园项目，从此一炮而红。正如当年TVB上映的《大时代》中叶天所说：

“一个人要成功，就一定要找自己的世界，只有在自己的世界里，才能把自己的潜能天分发挥到最高的境界。”

杨国强算是在地产中找到了自己的世界，因此他大展拳脚。15年后的2007年，碧桂园集团（02007.HK）在港交所敲钟，从此这个扎根住宅的民营地产公司就一直没离开公众的视野。我想杨老板是个有情怀的企业家，不仅是因为他广做公益参与扶贫，2008年碧桂园还以125亿港元现金收购邵氏兄弟TVB的75%股权。这个邵氏兄弟正是影响一代股民的电视剧《大时代》的出品方。而从此之后，碧桂园整个商业帝国又由精明能干的二女儿杨惠妍掌舵。

2008年美国爆发次债危机，那一年杨惠妍27岁，已经是中国女首富。隔岸观火的中国房地产行业从此走向自己的黄金时代，碧桂园的楼盘也是一个接着一个。而杨惠妍的风格则是把以前人们印象中的碧桂园“社会主义新农村”彻底的改编成个性化楼盘，让产品更符合未来中国城镇化的需要。

可以说，碧桂园是乘着我国城镇化的春风一路走来，可谓与时代共舞。

1998年住房商品化改革开始，经过20多年的发展，城镇化率从1998年的33.35%，增长到2021年年末的64.72%，差不多翻了一倍。也就是说，城镇化已经干得差不多了，再往后也就35%的干头，可见时代的红利正在向碧桂园等一批房企远去。

二、碧桂园的收并购有点不一样

收并购行为，在资本市场上一般是收公司、收专利、收牌照的代名词，但到了房企这里，收并购就是为了拿地。

碧桂园在3月30日月末的业绩发布会上，碧桂园常务副总裁程光煜表示，收并购是碧桂园今年获取土地的重要手段，也是碧桂园擅长的一个手段，碧桂园会坚持。这句话向市场抛出一个重要的信号，就是碧桂园今年会通过收并购来进行拿地。

为什么不去直接土拍上去拍地？这就要从房企的著名的“三道红线” 说起。

三道红线，是指房企剔除预收款后的资产负债率不得大于70%；净负债率不得超过100%；现金短债比要大于1。这三条线可以把房地产企业分成四类：

1. 全踩→红档；

2. 踩俩→橙档；

3. 踩1→黄档；

4. 没踩→绿档

目前碧桂园是黄档，碧桂园也宣称2023年6月之前实现转绿。目前碧桂园剔除预收款后的资产负债率75.74%，还是有点高。踩线意味着今年买地的规模不得超过年销售额40%，所以，收并购也是红线以来必要的手段。

但从2021年的年报上看碧桂园负债合计1.6万亿，其中有息负债只有3179亿，占比19%，完全有空间增加有息负债，也就是找银行借钱。

这一切看不出什么问题，那么碧桂园真的就不差钱吗？

三、困在三、四线城市中的碧桂园，有着怎样的无奈？

地产板块并购，选择问题楼盘进行抄，减少拿地，只要利润合理，管控好成本，类似于带资代建项目一样，是划算的买卖。碧桂园输出的价值在于管理和品牌，毕竟碧桂园集团还有一家上市主体是碧桂园服务（06098.HK），是自己的物业公司。但是风险也是一样的，之前融创和恒大也走过并购这条路。市场能否消化这么多存量的楼盘是关键，去库存是房地产当前最重要的。

碧桂园是一家怎样的房地产公司？

他主要是卖住宅项目，而且集中在三、四线城市。就拿刚刚公布的2021年业绩报告来说，碧桂园5580亿元的权益销售总额中，75%来自五大都市圈，68%来自三四线城市。这说明一个问题，如果这些地方的购买力跟不上，碧桂园的业绩就会亮红灯。

这都是碧桂园的错吗？话不能这么说。

不仅是碧桂园，包括恒大、融创，一大批的民营地产公司的基本盘都在二线城市以下。如果把房地产的盈利模式简化为拿地-盖房-卖房，那么资金周转的越快越好。什么地方的房子更好卖？一定是性价比高的。

据我们了解，在有些三、四线城市产业基础较为薄弱，那么土地财政卖房就成为地方政府完成工作目标的主要手段。春江水暖鸭先知，碧桂园是一家主营住宅项目的公司，对市场变化反应较为灵敏。碧桂园往往会成为第一个降价的卖房的公司。某些地方政府会采取较为强硬的手段，比如不给他拿地的机会。因为碧桂园要打折卖房，必然会有其他房地产商跟着降价。在土地公面前表现不好，不起好的带头作用，自然要挨板子。

三条红线压到不少地产商头上，日子不好过，所以市场上资金充裕的地产商会选择下场收并购。收并购的优势是可以直接找银行提供融资。这里有一个问题，以收并购为目的融到的钱，是否都用在收并购土地这件事上？这里是否会存在“操作”空间？

其实只要在评估价上做文章，一切皆有可能。只能说，不排除这是一种绕开三道红线的方式获得资金。

最后，房子能否卖出去一部分决定于需求端，另一部分决定于产品本身。碧桂园也出现过很多工程质量问题，这也是市场诟病的根源。但相比较于很多三、四线城市自己的开发商，本来做的楼盘就有限，出现问题的就更多。

在比差的世界里，碧桂园的产品是有竞争力的。

不过，相信读到这里的你我都有一个共识，我国房地产的黄金时代早已过去。目前的地产反弹也是为了挣扎中求生存。头部公司尚且如此，那么其他的二三线地产商日子又能好到哪里去？

注：本文不构成任何投资建议。股市有风险，入市需谨慎。没有买卖就没有伤害。