楼市有“吹哨”的人吗？
如果说房地产行业有吹哨的人，或者类似于信号弹一样的角色，小白菜比较倾向于两个人：
企业家层面当属万科的郁亮。他提出的“活下去”的口号，以及“白银时代”、“黑铁时代”的论断，非常具有前瞻性。
小白菜前些日子的文章曾经专门讲过郁亮“黑铁时代”的判断。不过，那篇文章当时自己也没有好好地去思考“黑铁时代”这个词。
“黑铁时代”源于希腊神话。真正的希腊神话，按希腊诗人赫西俄德的说法，是按神与人的关系把“人类时代”划分为五个阶段：
第一是“黄金时代”。人类无忧无虑地与神幸福地生活在一起，并虔诚的听从神的旨意，因为食品丰富而不用劳动，身体强健有力，也不用担心疾病与死亡。
第二是“白银时代”。人类不再听从神的旨意，因此不再像过去那样幸福，他们强壮但缺乏理智，他们的童年长达百年，但成年很短并且相互争吵不休。宙斯为惩罚人类的不敬而将其沉入地下。
第三是“青铜时代”。人类更不敬神，整天热衷于战争。他们拥有强壮的身体和残忍的心灵，死后进入阴冷的地狱。
第四是“英雄时代”。这是唯一的比前面时代进步的时代，人类比过去变得更勇敢而公正，他们与半神和英雄们共同生活，力量与智慧接近于神，故称“英雄时代”。特洛伊战争就属于这个时代。此时的人们死后进入极乐世界。
第五是“黑铁时代”。此时人类过着艰苦而悲惨的生活，孩子不孝父母，兄弟相残，社会秩序被打破而弱肉强食，人们靠欺骗掠夺财富。
看到这个时代的划分，不知道大家是不是觉得郁亮的这一判断是多么精准的描述了当下房地产行业的现状：
房地产行业在经历了野蛮生长之后，开始遭遇高周转模式的反噬。弱肉强食的时代正式开始，神也在慢慢地抛弃它们。
最近建设银行董事长在新闻发布会上也表示，从理财的角度来看，买房能升值的时代过去了。
另一位小白菜认为是吹哨人的就是银保监会主席郭树清。这几年郭主席基本每年都会对房地产行业做出一定的判断：
2019年：历史证明，凡是过度依赖房地产实现和维持经济繁荣的国家和地区，最终都要付出沉重代价。凡是靠投资投机房地产来理财的居民和企业，最终都会发现其实很不划算。
2020年：各地区各部门根据“房住不炒”和“一城一策”精神，优化金融资源配置，严防资金违规流入房地产市场。
2021年：房地产的问题应该说现在金融化、泡沫化倾向还比较强。很多人买房子不是为了居住，而是为了投资或者投机，这是很危险的。
时间来到了2022年。
今年的郭主席谈起房地产没有了往年的严苛，他居然说：“房地产泡沫化金融化势头得到根本扭转。去年房价下降，房地产的泡沫化、货币化的问题发生了根本性扭转，楼市不像以前那么活跃了，但是住房还是需要的，特别是租赁住房，装修也还是需要的，做这方面的金融服务很有意义。现在房地产的价格做些调整，需求方面结构产生一些变化，对金融业来说是好事，但是我们不希望调整得太剧烈，对经济影响得太大，还是要平稳的转换。”
郭主席还语重心长地回忆起了自己当年买房的经历：“20年前个人申请住房贷款很不方便，我有切身体会，当时我担任外汇局局长，申请建设银行的住房公积金贷款，申请到发放用了半年时间。但是后来房地产金融服务改进得非常快，现在房贷发得很多，在大型银行贷款的占比很高。我们反复提醒他们要注意风险，因为很多人买房贷款是为了投资、投机，将来万一房价下跌，或者出现其他问题，就是一个巨大的金融危机。”
这一次郭主席的论断别说跟几年前的他不同，要知道就在8个月前，他还说押注房价永远不跌的人终会付出沉重代价。
一个值得注意的是，这次郭主席发布会的名称，叫做“促进经济金融良性循环和高质量发展”。
而就在这次发布会的前一天，郑州大张旗鼓地发布了提振全国楼市信心的放松限购文件。文件名字和这场会议主题几乎是一样的：《促进房地产业良性循环和健康发展的通知》。
再往前追溯，“促进房地产行业良性循环”这个提法的第一次出现，是在去年年底的中央经济工作会议上。
春节后，很多城市陆续下调房贷首付比例、房贷利率和提高审批速度，连痛批房地产行业是最大灰犀牛的人都开始认为“房地产泡沫化金融化势头得到根本扭转”了。这一切改变的根本原因都被郭主席一句话说清楚了：对经济影响得太大，还是要平稳的转换。
那可能有人会觉得，这是不是意味着房地产调控的基调也发生了彻底的逆转了？
尤其是，就在郭主席讲话的前一天，郑州成为第一个取消“认房又认贷”的热点城市。3月1日，郑州公布的救市19条政策，大家都看到了。重要的有这么几条：
鼓励大学生、外来务工人员在郑州购房；
老年人来郑投靠亲属，可新购一套房；
鼓励金融机构对受困企业贷款展期、续贷；
下调住房贷款利率、降低部分家庭的二套房首付比例。
……
作为新年以来首个下场“救市”的二线城市，郑州这19条新政可谓条条重磅，尤其是需求端，一举松绑了限购、限贷，还重启货币化安置，对提振购房需求大有裨益。
从2017年至今，五年过去了，郑州是第一个旗帜鲜明进行政策松绑的热点城市，而且成功做到了。此前，很多城市想要尝试，结果都缩回去了。
但当下多地实施“宽信贷”政策，可并不意味着要重走依赖高金融杠杆发展的老路。相反在防范系统性金融风险前提下，想要稳住宏观经济大盘，需要“稳中有度”调节房地产金融杠杆。谨防“一刀切”、不因循守旧，以引导房地产回归居住本源为主线，“适度”为标尺，动态调整。阶段性放宽并不意味着大水漫灌和全面放松；去金融化式收紧，“去”的是过高的金融杠杆、违规进入楼市的资金，以及楼市虚热的泡沫。
我们可以看看今年政府工作报告针对楼市的相关表述：
1、坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位。
2、支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，稳地价、稳房价、稳预期，因城施策，促进房地产业良性循环和健康发展。
3、探索新的发展模式，坚持租购并举，加快发展长租房市场,推进保障性住房建设。
4、继续保障好群众住房需求。
我们一一对应翻译一下官方的态度：
1、中国楼市存在泡沫。
2、去除泡沫过程是长期的，需要软着陆，不能硬着陆。
3、保障租赁住房建设是去杠杆去泡沫过程中，重要的一环。
4、住房是消费需求。
也正因为如此，所以这次两会期间我们几乎没有听到“房地产税”的消息。因为面对当下复杂的国内外形势，“稳”经济是第一位的。
去年下半年，官方提出“在部分地区开展房地产税改革试点工作”。这被视为房地产税改革的重大突破，为何半年过去，房地产税试点城市仍未出台？因为当前的经济形势，需要慎重出台收缩型政策。
房地产税堪称楼市调控“核武器”，何时落地，存在着时机问题。它不会缺席，但现在不是一个好的时间点。
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