“今年是背水一战的一年，如何理解背水一战？就是要么死、要么活，没有中间状态。”

这是万科董事长郁亮这几天的最新发言。

早在2018年的秋天万科就率先喊出了“活下去”，可谓是市场的预言家；2021年底万科又开始倡议“节衣缩食”；如今，又再次判断房地产行业已经进入“黑铁时代”，抛出“破釜沉舟、背水一战”的观点，是非常值得我们研究的。

一、房地产的“黑铁时代”

小白菜把郁亮对当下房地产行业的几个关键判断稍微摘要和总结了一下：

1、房地产大缩表——去杠杆仍会继续

所谓缩表，就是去金融化。国家不允许房地产占用过多金融资源，也不能允许居民因买房背负了高额的债务负担，因为这些金融资源没有有效地支持实体经济。去金融化是一个欣然的趋势，也是痛苦的过程。

2、进入新发展模式——解决老百姓居住问题

首先，郁亮认为，房住不炒其实是“房住”和“不炒”两个方面。

“房子是用来住的”，意思是要切实解决居民的合理居住需求；

“不炒”是指尽管可能会放开部分购房限制，但还是不允许炒的，涨幅限制还会保留，政府也有如税收或限制出让等方式管控投资投机。

其次，是郁亮提到的一个判断，之前小白菜在文章中也多次表达过类似的意思——尽管“房住”可能会释放一些需求，但今天还有这么大量的需求吗？

这个判断一方面是基于居民的购买力和人口的大趋势。另一个方面，就是在“租购并举”的政策之下，势必会有一部分购买需求转化为租赁。

还有一个重要的转变，就是人、地、房之间的匹配关系可能改变。以前建设用地指标的分配和人口的分布是不匹配的，人口流入的城市供应普遍不够，地与房之间的关系也不匹配。比如深圳过往只有大概20%左右的住宅用地指标，而国外普遍是40%左右。

以后这种供地不足的局面大概率会得到一定的改善。

在行业回归民生属性这个现实之下，就不要指望房子的价格上涨。

3、房企进入微利时代——降薪、节衣缩食

随着房地产行业利润的收缩，房企一方面会转变自己的发展战略，聚焦重点城市、重点项目，降薪、降补贴已经不是大概率事件，而是真真切切在发生着的事情。

郁亮在讲话中明确了，“今年大家的收入肯定是大幅下调”。同时提出了“节衣缩食、战时氛围”这八个字。

郁亮更是拿自己举例，“我助理给我订机票的时候是不会买头等舱的，如果有时间接近的航班也会哪班便宜买哪班，能省多少钱不是最重要的，传达的信号很重要。”

你说说，一个龙头房企的老总都已经这么节省了，下面的员工会怎么做？

二、苦难下的“利好”来了

郁亮的讲话，是房企“压力”之下转型的呐喊。

同时，官方也在给房企减压。

第一个减压的重磅措施，就是2月8日中国人民银行、银保监会联合下发了《关于保障性租赁住房有关贷款不纳入房地产贷款集中度管理的通知》（下图）。

通知一共有4条内容，其中最重要的一条是：

自本通知印发之日起，银行业金融机构向持有保障性租赁住房项目认定书的保障性租赁住房项目发放的有关贷款不纳入房地产贷款集中度管理。

这里面提到的“房地产贷款集中度管理”，是2020年12月31日发布的，关于商业银行给房地产行业贷款的规定，被称为“两道红线”。它跟限制房企融资增长的“三道红线”一起，构成了当下楼市调控的大杀器。

这项措施就是让每家银行都有房地产类贷款占比的上限，以及个人住房贷款占比的上限。以此来压制银行给房企房贷，同时也就是进一步压缩了房企的融资。

所以，这次把保障性租赁住房相关贷款从房地产贷款集中度里剔除，就是在银行贷款限制上给了一定的松绑。不仅有利于保障性租赁住房的建设，也有利于商品房贷款的适度增长。

除了这项政策，还有一个即将出台的政策：

商品房预售资金曾是一个规模庞大的资金池，也是房地产高周转模式的重要支撑。2016年开始，房地产高周转模式开始盛行后，房地产开发资金中有一半都来自居民预付购房款。

这次“办法”中明确：预售资金额度监管为“重点额度监管”，由市县级城乡建设部门根据工程造价合同等核定，能确保项目竣工所需的资金额度，当账户内资金达到监管额度后，超出额度的资金可以由房企提取自由使用。

在房企频繁出现债务违约事件之后，加强对于预售资金的管理，也能够有效地缓解房企的资金压力。

这是官方在保障房企层面不出现明显的风险点。同时也是在努力保障居民的住房需求。

因为在房企出现烂尾项目的时候，很多就是预售金被银行和债权人强制划转，造成了本来用于房屋建设的资金被挪用去还债，例如此前的泰禾院子就出现了这样的现象。所以，这次政策也是在尽力避免出现更多的烂尾项目。